房价下跌租金变少 华媒：澳房产投资者遭两面夹击

　　中新网8月24日电 澳洲新闻网刊文称，由于澳大利亚主要城市的房价下跌，投资者可能会转而采用另一项值得信赖的价值衡量标准来考虑他们的投资——租金收益率。然而，租金增长缓慢削弱了房地产的创收前景，为买家提供了另一个避免这种资产类别并可能迫使房价进一步下跌的理由。

　　文章摘编如下：

　　住宅物业的这种“降级”并没有超出Montgomery Investment分析师伦德伯格(Andreas Lundberg)的预料。“在合理的市场中，租金收益率应该会走高，但不要认为这是一个理性的市场。”他说。

　　伦德伯格表示，官方数据显示悉尼的房地产租金收益率约为2.7%——远低于4%的长期平均水平。

　　“在利率不再下降且负债率非常高的环境下，租金收益率应该成为你投资时一个更重要的考虑因素，”他说。

　　租金收益率指通过租金从房产中获得的年收入，以房产价值的百分比表示。

　　租金收益率的下降意味着购房者实际上愿意为相同的租金收入支付更高的价格。

　　预测价格

　　如果没有租金上涨，但投资者想要更高的收益率，房价就会下降。

　　例如，周租520澳元的100万澳元房产每年可产生27万澳元的租金收入，或总收益率为2.7%。如果投资者要求4%的收益率，并且租金保持不变，那么房价将需要下降近三分之一至67.5万澳元。

　　在预测房价时，考虑房产可以吸引到的租金，比预测潜在买家的收入更重要。

　　Merlon Capital的投资组合经理卡莱尔(Hamish Carlisle)认为，租金价格是一种“非常好”的价值衡量标准，而不是通常所说的价格与收入比率。。

　　卡莱尔表示，房价与租金比率比1990年后的平均水平高约22%，但考虑到低利率和通货膨胀，这并不奇怪。考虑到背景，他并不认为租金收益率会急剧上升。

　　更大的担忧

　　他表示，更大的担忧是，房地产市场存在供应问题，没有足够土地被释放，在人们想要居住的地区也没有足够的开发项目获批，这应该会支持租金上涨。

　　高于平均水平的住宅房价则应该与其他资产类别比较，其他的看起来更贵。“我们认为存在一个更大的问题——是的，住宅物业价格昂贵，但并不比许多其他资产类别贵，如果利率保持低位，那不是灾难。”

　　事实上，他表示，工业产权的价格与租金比率比1990年以后的平均水平高约70%，债券价格比1990年以后的平均价格高出约30%。

　　另一方面，上市股票似乎更划算。“自上而下的观点是，从估值角度来看股票是‘最不差’选择——价格收益率大约是1990年以后的平均水平。”卡莱尔表示。

　　在租金增长疲软的情况下，租金收益率正常化，引发房地产价格下调的前景是伦德伯格不看好房市的原因之一。他表示，房价下跌将减少支出，并指出储蓄率下降是一个潜在的担忧。

　　吸引人的机会

　　前投资银行家和奥运会游泳运动员布里茨(Grant Brits)创办了Superestate退休基金，投资住宅物业，他说，从长远来看，住宅物业将带来丰厚回报。

　　他说，最近的经济衰退正在创造有吸引力的部署资金的机会，并且根据地区和房产，它们仍然可以获得有吸引力的租金收益率。

　　他表示，该基金专注于内城物业，因为这里的新供应量是受限的。长期前景仍然有利于住宅物业，他认为随着新增供应被吸收，悉尼的租金收益率将在短期内保持稳定。

　　从长远来看，净移民和供需过剩的净增长应导致租金收入上升。